Mietspiegel, Mietpreisbremse und Vergleichsmiete

Wenn Sie als Vermieter eine Mieterhöhung planen oder eine Immobilie neu vermieten, dient Ihnen der Mietspiegel als Orientierung für die Festsetzung des Mietpreises. Auch die Mietpreisbremse sollte bei Ihren Überlegungen eine Rolle spielen. Diese soll gewährleisten, dass die erhöhte Miete in angespannten Wohnungsmärkten den Vergleichswert um maximal 10 % übersteigt.

Was ist neu beim Mietspiegelgesetz?

Seit dem 1. Juli 2022 gelten neue Regeln: In Städten mit mehr als 50.000 Einwohnern ist der Mietspiegel Pflicht. Ein einfacher Mietspiegel enthält eine Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmiete. Verantwortlich für die Erstellung sind die Gemeinde oder die Interessenvertreter der Vermieter und Mieter. Bei dem qualifizierten Mietspiegel sind weitere Kriterien wichtig, denn er soll auch wissenschaftlichen Grundsätzen entsprechen. Die Übergangszeit bis zur Erstellung eines einfachen Mietspiegels läuft bis 1. Januar 2023, bei dem qualifizierten Modell ist bis 1. Januar 2024 Zeit.

Welche Pflichten haben Vermieter und Mieter?

Um einen Mietspiegel zu erstellen, müssen Vermieter sowie Mieter bereit sein, die erforderlichen Auskünfte zu geben. Diese beziehen sich nicht nur auf die Miete, sondern auch auf die Merkmale der Immobilie. Wenn Sie dieser Pflicht nicht nachkommen, kann ein Bußgeld fällig werden.

Was ist mit zukünftigen Mieterhöhungen?

Wenn Sie die Miete zu einem späteren Zeitpunkt erhöhen, sollten Sie sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Für eine Mieterhöhung von Bestandsmieten ist der Mietspiegel ausschlaggebend.

Wie lässt sich der Grundpreis ermitteln?

Der Mietspiegel basiert auf dem Grundpreis für die Immobilie, der vom Baujahr und der Wohnungsgröße abhängt. In einigen Städten wirkt sich auch die Wohnlage auf den Grundpreis aus. Sanitär- und Heizungsanlagen können ebenfalls den Wert beeinflussen. Typischerweise erfolgt die Angabe von Grundpreis bzw. Mietspiegel in Form von Spannenwerten: Das heißt, Sie sehen einen Mittelwert sowie die untere und obere Grenze. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt zwischen diesen Werten.

Welche Arten von Mietspiegel gibt es?

Der Tabellenmietspiegel führt die Spanne mit Mittelwert, Mindest- und Höchstwert für die jeweiligen Wohnungsklassen auf. Abhängig von der Ausstattung und Wohnlage nähert sich die Vergleichsmiete dem oberen oder unteren Wert an.

Der Regressionsmietspiegel basiert auf einem mathematischen Modell. Dieses stellt einen Zusammenhang zwischen der Nettomiete und den vorhandenen Merkmalen her, um die Grundmiete für eine Standard-Immobilie zu ermitteln. Mit Hilfe eines Zu- und Abschlagsystems lässt sich die ortsübliche Miete für den konkreten Fall berechnen.

Wie berechne ich die Vergleichsmiete?

Der Mietspiegel bildet die Grundlage für die Berechnung der Miete. Diese führen Sie unter Berücksichtigung der Ausstattungsmerkmale durch, die den Wohnwert erhöhen oder senken. Mit den Zu- und Abschlägen in Euro kalkulieren Sie die Vergleichsmiete für Ihre Immobilie.

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